إن حلم حزب العمال ببناء 1.5 مليون منزل يواجه مشكلة: فهو يعتمد على شركات بناء المنازل التجارية في بريطانيا لتسليمها.
في حين أن الصناعة رحبت بهدف بناء المزيد من المنازل أكثر من أي وقت مضى خلال جيلين، ووصفته بأنه “جريء” و”حيوي”، إلا أن المنظمين وخبراء الصناعة يقولون إن مصلحتهم المهيمنة هي التحكم في العرض والحفاظ على الأسعار.
كتب خبراء الإسكان توبي لويد، ونيل هدسون، وروز جرايستون – الذين يشغلون الآن منصب مستشار وزير الإسكان ماثيو بينيكوك – في تقرير لمؤسسة جوزيف راونتري هذا العام: “بناة المنازل لا يريدون انخفاض الأسعار”.
“الحفاظ على أسعار المبيعات الرئيسية هو . . . وأضافوا أن ذلك مهم بالنسبة لشركات بناء المنازل التي تسعى إلى الحفاظ على معنويات السوق ومعدلات الربح مرتفعة – حتى لو كان هذا يعني بيع عدد أقل من المنازل على المدى القصير.
وقد ظهرت هذه الديناميكية في العام الماضي. أما الشركات السبع الكبرى المدرجة في قائمة شركات بناء المنازل المعروضة للبيع الخاص، والتي تمثل مجتمعة نحو ثلث المنازل الجديدة، فقد خفضت إنتاجها بنحو الخمس.
وقاموا بزيادة متوسط أسعار البيع بنسبة 2 في المائة، مقارنة بانخفاض قدره 1.4 في المائة في أسعار المنازل الإجمالية في المملكة المتحدة، وفقا لمكتب الإحصاءات الوطنية.
دافعت جيني دالي، الرئيسة التنفيذية لشركة تايلور ويمبي، عن استراتيجية “تحسين التسعير” في مكالمة هاتفية مع صحيفة فاينانشيال تايمز في أواخر العام الماضي بشأن الأرباح.
“نحن لا نغرق السوق. نحن لا نقوم بتسليم عدد أكبر من المنازل مما يستطيع السوق استيعابه. قالت: “إنه توازن دقيق للغاية”. “ما لا تحاول القيام به هو الاحتفاظ بالسعر بشكل مصطنع”.
ويقول بناة المنازل إنهم ليس لديهم الحرية في تحديد الأسعار.
ويقولون إن أسعار المنازل الجديدة يتم تحديدها من ناحية بواسطة سوق الإسكان الأوسع، ومن ناحية أخرى بواسطة أسعار الأراضي والمواد والعمالة؛ عبء نظام التخطيط. وهامش الربح الذي يحتاجون إلى كسبه ككيانات تجارية.
قالت شركة واحدة فقط من بين 50 شركة بناء منازل شملها استطلاع نايت فرانك هذا الشهر إن حزب العمال يمكنه تحقيق هدفه البالغ 1.5 مليون. وقال اتحاد بناة المنازل، وهو مجموعة صناعية لشركات بناء المنازل، هذا الشهر: “لا يمكن لشركات البناء البناء إلا إذا كان بإمكان المشترين الشراء”.
فمن خلال وضع حزمة شاملة من الإصلاحات لنظام التخطيط المتصلب والمتقلب في بريطانيا، بدأ حزب العمال العمل على إزالة أحد العوائق الرئيسية أمام زيادة المعروض من المساكن.
لكن الأسعار المرتفعة العنيدة للمساكن الجديدة تضع الحكومة في مأزق. وعلى الرغم من أنها وعدت بمزيد من التمويل للإسكان الاجتماعي، إلا أن أي أموال ستكون محدودة بسبب القيود المالية الصارمة التي تواجه المستشارة راشيل ريفز عندما تقدم ميزانيتها الأولى الأسبوع المقبل.
بدون تغيير كبير في العرض بأسعار معقولة، يحتاج حزب العمال إلى أن يقوم القطاع الخاص ببناء نحو 200 ألف منزل سنويا لتحقيق متوسط هدفه السنوي البالغ 300 ألف – أو 1.5 مليون منزل على مدى خمس سنوات – وفقا لشركة سافيلز.
قالت إميلي ويليامز، مديرة الأبحاث في شركة سافيلز، التي وجدت أن القطاع الخاص لم ينتج 200 ألف منزل سنويا منذ الستينيات، عندما كانت السوق مختلفة جذريا: “يبدو هذا مستحيلا في الأساس”.
وحذر الاتحاد الوطني للإسكان، الذي يمثل مقدمي خدمات الإسكان الميسور التكلفة، ومؤسسة HBF مؤخرًا من أن الحكومة تسير على الطريق الصحيح لتفويت هدفها الخمسي بمقدار الثلث تقريبًا.
قال ويليامز: “هناك توتر”. “يمكننا القول أن هناك “حاجة” لأكثر من 300 ألف منزل سنويًا. ولكن السؤال هو من هو في وضع يسمح له بشراء تلك المنازل. أنت تنظر إلى الفرق بين “ما هي الحاجة” و”ما هي قدرة السوق”.
حدود السوق
وكان الوعد الذي بذله حزب العمال بتسليم المزيد من المساكن عنصراً أساسياً في برنامجه الانتخابي، في وقت حيث بلغ السخط إزاء الإسكان الذي لا يمكن تحمل تكاليفه مستويات قياسية في مختلف الاقتصادات المتقدمة.
والصورة الحالية كارثية. فقد وصل عدد المشترين لأول مرة إلى أدنى مستوى له منذ 10 سنوات، وترتفع الإيجارات إلى مستويات قياسية، وترتفع تكاليف التشرد والسكن المؤقت، وأكثر من 1.2 مليون أسرة على قوائم انتظار الإسكان الاجتماعي في إنجلترا.
العرض أقل بكثير من الهدف. أضافت إنجلترا 234.400 مسكن إضافي – وهو المقياس الرئيسي للمعروض من المساكن – في العام المنتهي في مارس 2023.
وقد رحبت الصناعة بإصلاحات التخطيط، التي كشفت عنها نائبة رئيس الوزراء ووزيرة الإسكان أنجيلا راينر خلال الصيف. ووعدت الحكومة بمزيد من التمويل لمكاتب التخطيط المثقلة بالأعباء. كما يتعافى سوق الإسكان ببطء مع انخفاض أسعار الفائدة، حيث تخطط الشركات لزيادة إنتاجها بشكل متواضع على مدى العامين المقبلين.
لكن الخبراء يحذرون من أن هذا لن يكون كافيا.
وقالت مؤسسة القرار في ورقة بحثية الشهر الماضي: “حتى لو أدى إصلاح التخطيط إلى زيادة كبيرة في موافقات التخطيط، فإن هذا لا يضمن أن هذه سوف تتحول تلقائيًا إلى منازل يتم بناؤها فعليًا”.
وقالت وزارة الإسكان والمجتمعات والحكم المحلي إن إصلاحات التخطيط كانت “أولى الخطوات الملموسة نحو التأكد من حصول الجميع على منزل لائق وآمن وبأسعار معقولة للعيش فيه”. وأضافوا أن الحكومة “تتوقع من المطورين أن يلعبوا دورهم أيضًا”.
تمتلك جميع شركات بناء المنازل التجارية الكبيرة مخزونًا من الأراضي التي تم منح تصريح التخطيط لها بالفعل. كانت أربع شركات كبيرة فقط تجلس معًا في ما يقرب من 150 ألف موقع مع موافقات تخطيط مفصلة حتى نهاية عام 2023، وفقًا لتقاريرها المالية.
أدى مشهد شركات بناء المنازل التي تقوم على ما يبدو بتخزين موافقات التخطيط وإمدادات التغذية بالتنقيط للحفاظ على أسعار البيع إلى انتقادات للصناعة واتهامات بالسلوك المناهض للمنافسة.
في عام 2022، وصف وزير الإسكان المحافظ السابق مايكل جوف المطورين الكبار بأنهم “كارتل”، وحث هيئة مراقبة المنافسة في المملكة المتحدة على التحقيق في السوق.
وألقت الدراسة التي أجرتها هيئة المنافسة والأسواق، والتي صدرت في فبراير/شباط من هذا العام، اللوم إلى حد كبير في نقص المعروض من المساكن على نظام التخطيط، وعلى حقيقة مفادها أن المملكة المتحدة تعتمد أكثر مما ينبغي على هؤلاء المطورين من القطاع الخاص المضاربين في المقام الأول.
وقالت هيئة أسواق المال: “إن الحوافز التي تقدمها شركات بناء المنازل تقودهم إلى البناء بشكل أبطأ مما يمكنهم القيام به، وذلك بهدف زيادة أسعار البيع إلى الحد الأقصى والحفاظ على مخزونهم من المنازل المبنية وغير المباعة عند الحد الأدنى”.
“لا تمتلك شركات بناء المساكن الخاصة بشكل جماعي الحوافز اللازمة لبناء المساكن بالمعدل المطلوب لتحقيق أهداف صناع السياسات”.
وقد أشارت الهيئة الرقابية إلى مشكلات في الصناعة، بما في ذلك ضعف جودة البناء ونقص الابتكار – وتقوم بالتحقيق في مشاركة المعلومات بين ثمانية مطورين كبار. ولكنه برأ شركات بناء المساكن من الممارسات الواسعة النطاق المناهضة للمنافسة والتي تعيق المعروض من المساكن.
يقدم المطورون حوافز مثل الترقيات المجانية للسجاد والمطابخ، ولكن تخفيضات الأسعار الرئيسية نادرة.
ولن تؤدي التخفيضات الكبيرة في الأسعار إلى إثارة غضب العملاء الذين اشتروا في السابق منازل جديدة قريبة فحسب، بل قد تدفع أيضاً قروضهم العقارية إلى أسهم سلبية وتضرب أسعار المساكن المحلية.
دفعة لبناء المنازل
هل يمكن فعل أي شيء لكسر هذا الجمود؟ ووجدت شركة سافيلز أن توازن السوق ظل ثابتاً لمدة نصف قرن على الأقل، حيث تشكل المنازل الجديدة عُشر إجمالي مبيعات العقارات.
وقالت سافيلز إن السياسة الوحيدة التي غيرت هذا الحد البالغ 10 في المائة هي المساعدة على الشراء. قدم مخطط حزب المحافظين الذي دام عقدًا من الزمن للمشترين لأول مرة قروضًا لمساعدة أولئك الذين لديهم ودائع صغيرة على شراء مبنى جديد.
وتمارس شركات بناء المنازل ضغوطا على الحكومة لتعزيز الطلب من خلال برنامج مماثل. وقال HBF مؤخرًا: “إن الافتقار إلى توافر الرهن العقاري بأسعار معقولة يعني أن هناك حاجة إلى مزيد من الدعم للمشترين”.
والطريقة الواضحة الأخرى لتعزيز الطلب الإجمالي هي أن تقوم الحكومة بدفع تكاليف الإسكان بأسعار معقولة.
طفرة بناء المنازل السابقة في المملكة المتحدة في فترة ما بعد الحرب كانت تغذيها أعمال البناء الضخمة التي قامت بها السلطات المحلية – لكن هذا تضاءل منذ الثمانينيات، ولا يمثل الآن سوى بضعة آلاف من المنازل سنويا.
قال بات مكاليستر، أستاذ العقارات في كلية هينلي للأعمال، إن جمعيات الإسكان – المنظمات غير الربحية التي تبني وتدير مساكن بأسعار معقولة – لديها “قدرة وخبرة مثبتة” في مجال التنمية و”تبدو المنظمات المنطقية” لتوفير المزيد من المنازل.
كما أن الشركات الخاصة، مثل شركة بناء المنازل فيستري، مهتمة بشكل متزايد بالبناء نيابة عن مقدمي الإسكان بأسعار معقولة.
ومن المتوقع أن يعلن ريفز عن تسوية جديدة مدتها 10 سنوات لزيادة الإيجارات الاجتماعية، بنسبة 1 في المائة أعلى من التضخم، الأمر الذي سيساعد على إصلاح الموارد المالية المتعثرة لجمعيات الإسكان. لكنها قد تكافح من أجل العثور على ما يكفي من المال لإحداث تحول في جمعيات الإسكان ضمن ميزانية المملكة المتحدة الممتدة.
حلول طويلة المدى
ومن الممكن أن تساعد “المدن الجديدة” التي أنشأتها الحكومة في توفير آلاف المنازل الإضافية، ولكن من غير المرجح أن يبدأ بناؤها بأعداد كبيرة في غضون خمس سنوات.
أوصى تقرير صدر عام 2018 من قبل وزير المحافظين السابق السير أوليفر ليتوين، بالتخطيط لإجراء تغييرات لتشجيع مزيج أكثر تنوعًا من أنواع المساكن في كل موقع – بما في ذلك المزيد من المنازل المستأجرة.
وهناك مقترحات أكثر جذرية متداولة حول كيفية إحداث تغيير جذري في المعروض من المساكن خارج القنوات التقليدية.
ويمكن للقطاع العام أن يضطلع بدور أكثر نشاطا في سوق الأراضي، حيث يجمع الأراضي لتجميع مواقع الإسكان بتكلفة أقل – باستخدام تدابير التخطيط وصلاحيات الشراء الإجبارية. يمكن لطرق البناء المعيارية تسريع عملية البناء وخفض التكاليف.
وهذا من شأنه أن يساعد أيضاً في التغلب على القيود المفروضة على سلسلة التوريد والقوة العاملة، والتي سوف تبدأ في التأثير إذا توسع بناء المساكن بالقدر الذي يأمله حزب العمال.
وفي الوقت الحالي، خلصت هيئة أسواق المال إلى أن سياسة الإسكان تحاول سد الفجوة بين القطاع الخاص الذي يلبي “الطلب على الإسكان” الذي تقوده السوق، وبين حكم صناع السياسات على “احتياجات الإسكان” الأكبر بكثير في البلاد.
وقالت كارا باسيتي، كبيرة الاقتصاديين في مؤسسة ريسوليوشن، إن السؤال المطروح على الحكومة هو “ما إذا كنت ترى الدولة تتدخل في السوق لحل هذا عدم التطابق… . . للبناء بوتيرة أسرع من قدرة القطاع الخاص على البناء، أو استعداده للبناء – اعتمادًا على من تعتقده”.
تصور البيانات بواسطة ايمي بوريت
