افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
يضع مركز روكفلر في نيويورك اللمسات الأخيرة على خطط لجمع 3.5 مليار دولار لإعادة تمويل الديون في اختبار كبير لشهية المستثمرين لواحدة من أكثر أركان سوق العقارات تضرراً: أبراج المكاتب الحضرية الضخمة.
يقود المصرفيون في Bank of America وWells Fargo العرض، الذي يتم تنظيمه كأوراق مالية تجارية مدعومة بالرهن العقاري ذات أصل واحد ومقترض واحد لمعلم وسط مدينة مانهاتن المملوك لشركة Tishman Speyer، وفقًا لأشخاص مطلعين على الأمر.
وعلى الرغم من أن التمويل لم يكتمل بعد، إلا أن تيشمان والمقرضين المحتملين يعتقدون أن زيادة رأس المال ستكون ناجحة، وفقًا لأحد الأشخاص المشاركين في هذا الجهد. وقالوا إن مجلس استثمار خطة المعاشات التقاعدية الكندي يجري محادثات للمشاركة في الصفقة.
ويُنظر إلى مدى نجاح أو فشل صفقة مجمع آرت ديكو الشهير على أنه مؤشر لسوق المكاتب في وسط المدينة، حيث يراقب العديد من مالكي الأصول الكبيرة الآخرين – بما في ذلك بروكفيلد – الصفقة قبل إطلاق جهود إعادة التمويل الخاصة بهم للحصول على الكأس. أصول.
تمكن مركز روكفلر من الحفاظ على مستويات إشغال عالية وجذب حشود من السياح إلى حلبة التزلج على الجليد وقاعة موسيقى راديو سيتي وإضاءة شجرة عيد الميلاد السنوية والمطاعم ومواقع البيع بالتجزئة المربحة. يشمل المستأجرون في مباني المكاتب العشرة بوتيك الاستثمار لازارد، وديلويت، والعديد من شركات المحاماة وغيرها من أصحاب العمل من الشركات الكبرى. يعد البرج الرئيسي المكون من 67 طابقًا، والمعروف باسم “30 روك”، موطنًا أيضًا لاستوديوهات NBC، حيث تقوم الشبكة بتصوير العرض ساترداي نايت لايف.
قال أحد المسؤولين التنفيذيين في مجال العقارات بعد إعادة التمويل: “إذا كنت تريد البقاء كمكتب في هذا السوق، فأنت بحاجة إلى منتج مختلف، وهذا ما فعلوه”. “يقع مركز روكفلر في موقع مذهل وهو مزوّد بوسائل راحة عالية جدًا.”
كان المستثمرون حذرين من تمويل المكاتب منذ جائحة كوفيد – 19، ويشعرون بالقلق من أن الزيادة في ترتيبات العمل الهجين من شأنها أن تقلل الطلب على المساحات المكتبية التقليدية. على الرغم من أن معدلات الشواغر في المكاتب قد ارتفعت بشكل حاد في الولايات المتحدة وأوروبا، إلا أن أصحاب العقارات يأملون في أن تجد المكاتب من الدرجة الأولى موطئ قدم لها وتظهر طلبًا قويًا من الشاغلين.
وحتى لو بدأت أسواق الديون في التحسن بالنسبة للعقارات الفاخرة، فإن الأزمة في العقارات التجارية لا تزال تثير قلق المستثمرين. أدى الانخفاض في قيمة المكاتب إلى دفع العديد من المالكين إلى العجز عن سداد قروضهم العقارية، وهجرت مجموعة متزايدة من العقارات تماما – مما أدى إلى تسليم المباني إلى المقرضين. ويمضي آخرون قدما في تجديدات القناة الهضمية باهظة الثمن على أمل أن يجذبوا مستأجرين جدد يبحثون عن أرضيات ووسائل راحة مُعاد تشكيلها مثل مراكز اللياقة البدنية.
تحفة الثلاثينيات التي تم بناؤها لعائلة روكفلر تمت إدارتها من قبل تيشمان شباير لعقود من الزمن. اشترت المجموعة العقارية التي تقودها العائلة المجمع في عام 2000 بالشراكة مع عائلة الملياردير كراون في شيكاغو.
استثمر تيشمان في تعزيز متاجر التجزئة والمطاعم وأماكن جذب الزوار بالمركز لجعل المنطقة وجهة وزيادة جاذبيتها للعاملين في المكاتب. وقالت الشركة إن مكاتبها هناك ممتلئة بنسبة 93 في المائة تقريبًا. ورفض تيشمان شباير التعليق.
وقالت شركة نيومارك للوساطة إن تأجير المكاتب في وسط المدينة سجل “أقوى بداية لستة أشهر لهذا العام منذ عام 2019”. كان ما يقرب من 20 في المائة من المساحات المكتبية في مانهاتن متاحة اعتبارا من حزيران (يونيو)، ارتفاعا من حوالي 12 في المائة قبل ظهور جائحة كوفيد – 19 في عام 2020. ولدى وسط المدينة مساحة أقل في السوق بنسبة 17 في المائة.
يمكن لصفقة في مركز روكفلر أن تفتح سلسلة من عمليات إعادة التمويل الرئيسية لمجمعات المكاتب التذكارية، مع احتمالية إبرام صفقات لمبنى MetLife، ومبنى Brookfield’s Manhattan West ومباني Tishman's Hudson Yards، وفقًا لمراقبي السوق.
ورفض بنك أوف أمريكا وويلز فارجو ومجلس التقاعد الكندي التعليق.
ومع ذلك، فإن الصفقات ذات الأصل الواحد تحمل مخاطر متأصلة، حيث أن المقرضين معرضون في نهاية المطاف لمقترض واحد فقط. إذا فقد العقار مستأجرًا رئيسيًا أو لم تتم صيانته بشكل صحيح وانخفضت التدفقات النقدية، فقد يؤدي ذلك إلى خسائر للدائنين.
ويعترف أولئك الذين يتابعون عملية إعادة التمويل بأن الصفقة الناجحة لمركز روكفلر لن تكون إشارة واضحة تماماً لسوق المكاتب بالكامل، نظراً للمشاكل العميقة التي تواجه أصحاب العقارات في مانهاتن وأماكن أخرى.
وقال المدير التنفيذي للعقارات: “إنه بصيص أمل”. “بالنسبة للأشياء الجيدة، لديك إيجارات قياسية وليس هناك الكثير من التوافر. أما بالنسبة للأشياء السيئة، فهي إما مجرد قيمة الأرض أو المكاتب التي تحتاج إلى تحويلها إلى مساحات سكنية.
تقارير إضافية من قبل صن يو
