تحليل جديد معبر لارتفاع تكاليف صيانة المنازل من خدمة إدراج العقارات Zillow، بالتعاون مع Thumbtack، التي تتتبع تكلفة الخدمات المحلية، يجب أن يذكر أولئك الذين يروجون لفضائل ملكية المنازل أنه من الضروري أن يكون المشترون الجدد مالكين مستعدين وقادرين. وفي الوقت نفسه، تحكي النتائج قصة أخرى حول الكيفية التي تؤدي بها تكاليف الحكومة في المدن الساحلية “الزرقاء” إلى دفع ملكية المساكن بعيدا عن متناول أيديهم ــ حتى بالنسبة لأولئك الذين هم على استعداد جيد لولا ذلك.
ينبغي قراءة تقرير Zillow-Thumbtack لأولئك الذين يطمحون إلى ملكية المساكن ــ أو للمسؤولين المنتخبين الذين قد يستخدمون السياسة لتمكينه. إن الرهن العقاري لمدة 50 عاما الذي يقترحه البعض في إدارة ترامب قد يقلل من المدفوعات الشهرية عن طريق تمديدها، لكنه لن يساعد في حقيقة أن، وفقا ل Zillow و Thumbtack، “يمكن أن تكلف ضرائب التأمين والصيانة والعقارات صاحب المنزل المتوسط 15679 دولارا سنويا”. وترتفع هذه التكاليف بنسبة 4.7%، وهو معدل أسرع من معدل التضخم ودخل الأسر الذي ارتفع بنسبة 3.8%.
تظهر مثل هذه التكاليف الخفية – أو على الأقل التي تم التقليل من أهميتها – أن الافتقار إلى المدخرات أو الموارد المالية يمكن أن يعني أن الملكية لن تستمر، حتى بالنسبة لأولئك الذين لديهم الدفعة الأولى للتأهل. وهذا هو واحد من أهم الدروس المستفادة من الأزمة المالية لعام 2008، عندما شجعت السياسات الفيدرالية “تفويضات الإسكان الميسر” لمشتري الرهن العقاري الثانوي من خلال تنظيم العملاقين في شراء الرهن العقاري، فاني ماي وفريدي ماك.
ارتفاع التكاليف الخفية لملكية المنازل، مما أدى إلى تضييق الخناق على المشترين
وساعدت هذه السياسات في إثارة انهيار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري عندما اكتشف الملاك الجدد أنهم غير قادرين على تحمل مدفوعاتهم ووقعوا في التخلف عن السداد أو الانحراف. ولم يقتصر الأمر على انزلاق الأسواق العالمية إلى الانهيار، بل إن جيران أولئك الذين تم إغراءهم بالتملك عن طريق الائتمان السهل تضرروا عندما أصبحت مساكنهم متداعية أو شاغرة. مذكرة إلى كل من البيت الأبيض والمدافعين التقدميين عن الائتمان السهل: ملكية المنازل ليست للجميع.
ومن المرجح أن يساعد ارتفاع تكاليف الضرائب والصيانة في تفسير الاتجاه الحالي الذي يذكرنا بأزمة الإسكان: ارتفاع معدل التأخر في سداد الرهن العقاري للمساكن التي تضم أسرة واحدة إلى أربع أسر. أفادت جمعية المصرفيين للرهن العقاري أن المعدل قد ارتفع إلى 3.99٪، بزيادة سبع نقاط أساس خلال العام الماضي. ولكن الائتمان الميسر المدعوم من الحكومة، والذي تقدمه إدارة الإسكان الفيدرالية، يؤدي إلى نتائج أسوأ. يمكن للدفعات الأولى المنخفضة – 3.5% فقط – أن تدفع تلك ذات الوسائل المتواضعة إلى سوق المشتري، لكن التكاليف الخفية تساهم في أضرار جانبية: معدل تأخر في السداد يبلغ 10.78%.
من بين الولايات التي ترتفع فيها معدلات جنوح قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي نيويورك، حيث تساعد الضرائب العقارية المرتفعة في تفسير هذا الاتجاه. خمس من المقاطعات الأمريكية العشر التي لديها أعلى فواتير الضرائب العقارية تقع في نيويورك – وستشستر، وروكلاند، ومانهاتن، وناساو، وبوتنام. يمكن أن تكون هذه الفواتير ملفتة للنظر: متوسط الدخل في مقاطعة روكلاند من الطبقة المتوسطة يصل إلى 14000 دولار سنويًا.
ما يقرب من 1 من كل 5 منازل أمريكية تخفض الأسعار حيث يكتسب المشترون اليد العليا في السوق المتغير
كما تظهر المدن التي يديرها الديمقراطيون، مثل هيوستن وأتلانتا، معدلات جنوح عالية.
كل هذا يعني أن ملكية المنازل المستدامة مرتبطة بعوامل تتجاوز بكثير الدفعة الأولى والرهن العقاري. يجب أن يكون المالكون مستعدين لتحمل مجموعة كاملة من التكاليف – وأن يفهموا أنه في المدن الزرقاء على وجه الخصوص، فإنهم يتحملون فاتورة التكاليف المرتفعة للقوى العاملة النقابية والتزامات معاشاتهم التقاعدية والرعاية الصحية. مع استمرار معاناة العقارات التجارية، فإن مدن مثل شيكاغو وسان فرانسيسكو ونيويورك ستطلب حتما من أصحاب المساكن تحمل عبء الخدمات – وكثير منها يتم تقديمه بشكل سيئ.
احصل على FOX Business أثناء التنقل بالنقر هنا
إجمالي تكاليف الحمل السنوية الإضافية – ليس فقط الضرائب ولكن التأمين والصيانة – هي الأعلى أيضًا في المناطق الساحلية الزرقاء: 24000 دولار في مدينة نيويورك، و22000 دولار في سان فرانسيسكو، و21000 دولار في بوسطن. كما تتداخل تكاليف التأمين على المنازل مع القيادة السياسية، وترتفع أكثر في المدن الزرقاء مثل أتلانتا ونيو أورليانز وساكرامنتو. فلا عجب أن سكان هذه المناطق يصوتون بأقدامهم، حيث تستمر ولاياتهم في فقدان عدد السكان.
وبعبارة أخرى، ينبغي للمالكين المحتملين أن ينتبهوا ليس فقط إلى أسعار الفائدة، بل أيضا إلى البيانات الواردة من مؤسسة الضرائب فيما يتعلق بمتوسط الضرائب العقارية حسب الولاية. إلينوي تحتل المرتبة الأولى، مع أعلى فاتورة ضريبة الأملاك. تحتل ولاية إنديانا المجاورة المرتبة 27 وتحتل نيوجيرسي المرتبة الثانية بينما تحتل ولاية بنسلفانيا المجاورة المرتبة 13. قدمت شركة Zillow نافذة مفيدة للتعرف على تكاليف ضمانات ملكية المنازل.
يجب أن يكون المشترون المحتملون مستعدين.
