القدرة على تحمل التكاليف في الولايات المتحدة الإسكان قد لا يتحسن السوق بشكل ملحوظ بمرور الوقت بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين، حيث يشير تقرير جديد إلى أنه لا ينبغي عليهم الانتظار على أمل عودة تدابير القدرة على تحمل التكاليف إلى مستويات ما قبل عام 2022.
وقالت سارة وولف، كبيرة الخبراء الاقتصاديين والاستراتيجيين في بنك مورجان ستانلي، في تقرير لها إنه في حين أن القدرة على تحمل تكاليف السكن ومع أنه قد يتحسن بشكل متواضع مع مرور الوقت، فإنه “من غير المرجح أن يعود إلى مستويات أكثر إيجابية من الماضي، حيث يتكيف السوق مع بيئة ذات تكلفة أعلى وإمدادات أقل”.
وأشار وولف إلى أنه كانت هناك فترة وجيزة من التفاؤل في فبراير عندما انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري لفترة وجيزة إلى أقل من 6٪، لكنها لم تدم طويلاً حيث عادت إلى حوالي 6.5٪ وظلت أكثر من 6٪ منذ ذلك الحين – الأمر الذي استنزف الزخم المحتمل لسوق الإسكان قبل أن يتمكن من اكتساب القوة.
وكتب وولف: “تلك الحادثة الأخيرة معبرة. ففي سوق اليوم، كان للتغيرات الصغيرة في الأسعار آثار كبيرة على القدرة على تحمل التكاليف، والتي لا تزال متوترة تاريخياً، ويرجع ذلك جزئياً إلى حساسية الأسعار”.
تقرير: الدخل اللازم لشراء منزل متوسط السعر قد تضاعف تقريبًا منذ عام 2020
وقالت إنه بالنظر إلى سوق الإسكان من عام 1990 إلى عام 2021، كان أقل تكلفة مما هو عليه حاليًا بحوالي 15٪ من الوقت.
وهذا يعني ضمناً أنه حتى التحسينات المتواضعة في القدرة على تحمل تكاليف سوق الإسكان الحالي ستُعتبر ضيقة مقارنة بالدورات السابقة في العقود القليلة الماضية.
لتوضيح التحديات الحالية المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف، وجد تقدير أجرته مؤسسة مورجان ستانلي للأبحاث أن مشتري منزل متوسط السعر يواجه مشكلة الدفع الشهري بنحو 2000 دولار – وهو ما يقرب من ضعف التكلفة الدفترية منذ خمس سنوات.
تهيمن ولايات الغرب الأوسط والجنوب على بطاقات تقرير الإسكان: انظر كيف حصلت على نتائجك
كان أصحاب المنازل الذين لديهم أسعار فائدة منخفضة على قروضهم العقارية مترددين في البيع والاستحواذ الرهن العقاري الجديد مع ارتفاع سعر الفائدة، مما أدى إلى تفاقم القدرة على تحمل التكاليف للمشترين الجدد.
“إن القفزة في تكاليف التمويل تؤدي أيضًا إلى تجميد البائعين. من بين أصحاب المنازل الحاليين، حوالي 70٪ من أصحاب المنازل الحاليين لديهم معدلات فائدة أقل من 5٪، ونصفهم لديهم أسعار فائدة أقل من 4٪. غالبًا ما يجد أصحاب المنازل هؤلاء أنه من المكلف للغاية الانتقال والحصول على رهن عقاري جديد بالمعدلات الأعلى الحالية. وقال وولف: والنتيجة هي انهيار في معدل دوران المساكن إلى أدنى مستوى منذ حوالي 40 عامًا”.
ونظرًا لقلة حجم التداول في سوق المنازل القائمة، فقد لعب البناء الجديد دورًا متزايد الأهمية في جانب العرض في سوق الإسكان. ويشير التقرير إلى أن وتيرة ارتفاع الأسعار قد تباطأت في بعض المناطق، بينما استمرت الندرة في مناطق أخرى، مع عدم تحسن العرض بالسرعة الكافية “لخفض حاجز الدخول بشكل ملموس”.
من المتوقع أن يصل متوسط سعر المنازل في الولايات المتحدة إلى مليون دولار بحلول عام 2050 – مع تقاعد جيل الألفية
كما ساهمت تحديات القدرة على تحمل التكاليف في سوق الإسكان في إحداث تغييرات في خصائص الإسكان مشتري المنازل لأول مرة. في حين أن متوسط العمر لا يزال حوالي 36 عامًا، فقد ارتفع متوسط درجة الائتمان إلى 734 من 718 في عام 2019.
ويحمل مشتري المنازل لأول مرة أيضًا أرصدة رهن عقاري أكبر، والتي ارتفعت إلى متوسط قدره 334 ألف دولار في عام 2024 – بزيادة من 240 ألف دولار في عام 2019 و195 ألف دولار في عام 2014. وأشار التقرير إلى أن هذا النمو تجاوز التضخم بأكثر من الضعف، في حين تحول المشترون أيضًا إلى رموز بريدية بأسعار معقولة لشراء منزلهم الأول.
ومضى وولف قائلاً إنه من الممكن أن يكون هناك بعض التحسن المتواضع في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان عندما تستقر الأسعار وتتراجع وتيرة نمو أسعار المساكن، مع اعتدال المعدلات المتوقعة إلى نحو 5%، مما يؤدي إلى خفض أقساط الرهن العقاري من نحو 24% من دخل الأسرة إلى نحو 21% في العقد المقبل ــ ولو أن هذه النسبة تظل أعلى من 15% التي أعقبت الأزمة المالية في الفترة 2007-2009.
احصل على FOX Business أثناء التنقل بالنقر هنا
“في جميع السيناريوهات التي مورجان ستانلي لإدارة الثروات وعلى غرار ذلك ــ سواء استقرت معدلات الرهن العقاري بالقرب من 4%، أو 5%، أو 6% ــ فإن القدرة على تحمل التكاليف لا تعود إلى مستويات الذروة السابقة. وكتب وولف: “إن احتمالات استقرار أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقرب إلى 6% بدلاً من 5% آخذة في الارتفاع. باختصار، السوق لم تنكسر، ولكنها تعود إلى توازن أكثر تقييداً”.
وأضاف وولف أن “الانتظار على الهامش حتى تعود الأسعار إلى القدرة على تحمل التكاليف على مدى العقدين السابقين لعام 2022 قد يكون استراتيجية خاطئة. وقد يكون النهج الأفضل بدلاً من ذلك هو الشراء عندما يكون ذلك منطقيًا لوضعك المالي – وعندما تتاح الفرصة المناسبة”.
